“以租抵债”是否适用“买卖不破租赁”

　　

　　【基本案情】


　　甲公司因欠乙公司300万，将房屋出租给乙公司租赁使用，并签订了《房屋租用合同》，租期为20年，并约定承租期内不得变卖土地及地上房屋，房屋及土地物权变更不影响承租权之效力。后案外人申请执行甲公司财产，法院依法拍卖涉案房屋。张某通过司法拍卖平台竞得涉案房屋，并要求乙公司腾退涉案房屋。乙公司以与甲公司签订房屋租赁合同租赁期限尚未届满为由，根据买卖不破租赁原则，张某应继续履行租赁合同至租赁期限届满。张某认为房屋租用合同系甲、乙公司恶意串通，双方并不存在真实租赁关系，名为房屋租用合同，实为抵债合同，不能适用买卖不破租赁原则。


　　【裁判结果】


　　法院认为，虽然确实存在乙公司向甲公司转账300万的记录，但其转账记录在签订租赁合同很久之前。且以租抵债不同于一般情形的房屋租赁关系，不适用民法典规定的“买卖不破租赁”原则，承租人不享有阻止向受让人移交占有被执行房屋的权利，遂支持张某的诉讼请求。


　　【法律规定】


　　《民法典》


　　第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。


　　第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。


　　【律师提醒】


　　以租抵债协议不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，其目的是以房屋使用权抵偿欠款，而不是承租人承租房屋并向出租人支付租金，不符合合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的情形。所以当事人双方仍系借款合同关系，无租赁合同关系。
收藏本文

特别声明：该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合。如若侵权请通过投诉提交信息，我们将按照规定及时处理。【投诉】