【案情回放】


　　甲公司员工张三以乙公司名义与李四签订《商品房预定协议》，约定李四预定乙公司开发的某房，后李四持本协议和付款收据到乙公司签订商品房买卖合同交付余款后，房屋归李四所有。张三、李四在《协议》上签字并加盖“乙公司商品房买卖合同专用章”。后李四到乙公司要求签订正式商品房买卖合同，被告知：张三非乙公司员工，无权销售该商品房；《协议》上的印章非乙公司印章，《协议》无效，且该案涉房屋已被出售给其他人。遂李四向法院起诉，李四认为，乙公司将已出售的案涉房屋再行出售，一房二卖，构成违约，要求双倍返还预付款。乙公司主张未与李四签订商品房买卖合同，对张三、李四签订的《协议》不予追认，要求驳回李四诉求。


　　【裁判结果】


　　法院查明：乙公司已将案涉房屋出售他人，并备案、抵押；《协议》上的印章非乙公司印章盖印。但甲、乙两公司曾签订过《工程款结算协议》，约定案涉房屋由甲公司以乙公司的名义销售，独立开设银行账号，乙公司配合办理房产手续，销售款用以抵付乙公司欠甲公司的工程款。


　　法院认为本案争议焦点为：乙公司对张三以代理人身份签订的《协议》不予追认，该《协议》是否对乙公司发生效力？从协议签订的地点、形式及收款收据所载内容，以一个普通购房人的一般认知标准，李四完全有理由相信张三的行为代表乙公司，李四尽到了理性谨慎的注意义务，善意无过失。张三的行为构成表见代理，《协议》的效力及于乙公司。因乙公司已将案涉房屋出售他人，无法与李四签订正式商品房买卖合同，构成根本违约。故判决乙公司双倍返还李四已付购房款。

　　【相关法条】


　　《民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。


　　【律师普法】


　　表见代理人订立的合同，不必经被代理人追认就当然具有效力。只要相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为就有效，由被代理人承担代理行为的法律后果，更有利于合同相对人维护自身利益。


　　
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